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近日，國家統計局發布了今年5月份70個城市房價指數。5月份，全國70個城市新房價格指數環比上漲0.5%，其中有62個城市環比上漲，上漲幅度和上漲城市數都與上月持平。同比來看，70城新房價格同比上漲4.5%，比上月增長了0.1個百分點，一線和二線城市分別上漲5.9%和5.0%，漲幅比上月都提高了0.1個百分點，三線城市漲幅下跌了0.1個百分點。
值得注意的是，新房價格同比上漲城市數自去年8月份以來首次減少，5月份有62個城市新房價格上漲，比上月減少一個。分城市看，一二三線城市新房價格指數同比漲幅分別為5.9%、5.0%和3.8%，漲幅都在收窄，三線城市漲幅下降。這意味著，盡管70個城市新房價格同比漲幅仍在擴大，但新房價格漲幅觸頂的趨勢比較明顯，繼續上漲的動力也開始減弱。
這與政策面、資金面的變化有關。近期，熱點城市開始對新房限價，有的城市限制高價新盤預售證發放。同時，開發商償債高峰到來，再加上半年度“三道紅線”的考核來臨，而銀行因貸款集中度考核而減緩貸款投放，這些因素倒逼部分項目優惠促銷的力度加大，也促成了新房價格漲幅觸頂。
根據70城數據，目前新房價格上漲的城市有四類：一是樓市熱度梯度傳導的二線城市，即一線和熱點二線城市（杭州、成都等）上漲后，熱度開始傳遞到重慶、西安等內地二線城市。作為一線城市的廣州，之所以持續上漲和領漲，主要原因在于廣州樓市熱度滯后于滬深，調控力度較大的政策在4月21日才發布實施，而且廣州外圍次中心（如黃埔、南沙、番禺等）供應量大，落戶政策和新增落戶購房政策相對京滬深寬松。
二是都市圈非核心城市，如揚州、惠州、金華等，這些城市房價上漲主要受核心城市政策緊縮后，需求漸次外溢，熱度梯次傳導。特別是近期深莞惠、長三角都市圈規劃紅利不斷，本地換房需求、學位房需求及外地人群購房增加。三是棚改滯后影響城市，包括銀川、濟寧、徐州等，近年來棚改規模大。四是三亞、大連等旅游城市，疫情后需求釋放，帶動房價上漲。
再看二手住房市場。5月份70個城市二手住房價格環比上漲0.3%，漲幅比上月降低0.1個百分點，而且一二三線城市環比漲幅都降低了0.1個百分點；二手住房價格上漲城市數（50個）比上月減少4個，連續兩個月減少，下跌城市數連續兩個月增加，3-5月下跌城市數分別為9、14、17個。這意味著，更代表市場走勢、具有領先特征的二手住房市場，已開始見頂回落。
二手住房價格漲幅回落，受新房上漲動力減弱的帶動，但更重要的是，信貸政策對二手住房市場收緊更明顯。近期，很多銀行二手住房貸款發放周期拉長到3-4個月，或降低二手住房貸款評估價，變相提高貸款首付，有的銀行暫停二手住房貸款，這對二手住房市場沖擊很大。另外，隨著新房竣工高峰到來，各地二手房掛牌量增大，加上交易稅費成本高，二手房價格漲幅減弱或跌價。
二手房價環比領漲的是北京、徐州、重慶、西安、杭州、廣州、銀川、上海、成都等一二線熱點城市；同比方面，四個一線城市及徐州、寧波領漲。可見，二手房價上漲主要集中在核心一二線城市或棚改滯后的城市。主要原因在于，一方面疫情后受寬松政策利好影響，核心城市的樓市率先反彈；另一方面徐州、銀川等城市近年來棚改力度大，被動釋放的需求多。
事實上，自去年下半年開始，核心城市就開啟了新一輪房地產調控，而且政策接二連三，密集補漏洞，但前期調控政策主要集中在新房市場，對二手住房市場的調控從今年春節后才真正開始，比如二手住房“參考價”發布，銀行依據“參考價”制定貸款的評估價格，針對二手房市場的信貸額度限制、比例控制，對房地產中介和貸款中介的市場秩序整頓等等。
因此，今年以來二手住房價格上漲有一定慣性。但在一攬子政策調控和金融收緊的作用下，二手住房市場開始見頂回落，5月份有17個城市停漲或下跌。展望未來，開發商促銷力度會加大，未來新房價格指數將在高位徘徊。若現有政策保持，特別是金融緊縮持續，三季度末新房價格有望見頂回落。二手房市場方面，信貸政策針對二手房市場明顯收緊，新房竣工高峰期到來會導致二手房掛牌量持續攀升，再加上二手房交易稅費成本高，近期調控開始轉向二手住房市場，除少數熱點城市，二手房價格上漲不具有延續性。
本文來源：21世紀經濟報道
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