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4月以來，全國各地延續之前的房地產調控密集趨勢，加碼房地產調控力度。從調控內容看，近期發布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經營貸”“學區房”等熱點市場問題進行精細化調控。
4月25日，合肥房管局對剛需購房人“年齡在35歲以下”的相關政策首度作出回應：“并未排除35周歲以上人士的購房資格，他們可參加普通搖號購房?！?/span>
這源于4月5日，合肥市住房保障和房產管理局官網披露《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)的相關內容。《通知》主要內容涉及二手房限購、新房“搖號 3年限售”、學區房學位年限限定等。
合肥近年來已成為全國房價上漲最快的城市之一，亟須出臺新政為樓市降溫。但將買房資格與年齡條件聯系起來，則引發網絡對“中年危機”“事業危機”等熱門話題的討論。
有業內人士指出，樓市長效調控既要“打補丁”，也要加強貫徹執行力度。相比一季度，市場熱度雖有所消退，但買家預期還是很高。因此，各地樓市調控的內容涵蓋范圍明顯增多，調控內容更趨于精細化。
新政應對市場變化
4月25日，合肥房管局解釋4月初新政中涉及的“35歲以下群體優先參與熱點樓盤搖號”，本意是考慮該群體參加工作時間不長、積蓄有限，能夠參加首批剛需搖號，可按最低首付比例購房，減輕年輕人購房壓力。并表示針對網民所提意見，房管局正會同有關部門進行認真研究，必要時將對相關政策進一步完善。
21世紀經濟報道記者從當地業內人士處獲悉，合肥新政之后，市場發生了一些新情況。比如原來炙手可熱的二手學區房市場，開始搖擺了;之前需要綁定車位的樓盤，現在也不需要綁定了。
前述業內人士也指出，新政前合肥房價在短短幾個月內迅速爬升，是經歷了前兩年市場累積的結果，新政針對學區房暴漲等進行細化的調控，也是應對樓市階段性變化的結果;新房限價一直嚴格執行，漲幅沒有二手房那么明顯。
與合肥新政針對樓市變化相呼應的是，上海在搖號政策方面的細化。4月25日，上海房地產交易中心網站“網上房地產”公布了近期47個新建商品房項目，這批集中供應的房源接近1.4萬套，一旦獲批預售證，即可上市交易。上海房管局為此發布了“《××》商品住房認購規則(樣本)”(以下簡稱《認購規則》)。
《認購規則》除了明確將認購時間、地點放在文件最前頁之外，還對認購人需要提交的身份、婚姻、家庭關系證明材料、購房資格證明材料以及資金證明類材料等一一列出，并表示：“認購人僅提供所列材料，如開發商要求增加認購材料的需報區房管部門審核同意?！?/span>
上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，有關部門通過提出商品房的銷售持續管理，說明了監管層對樓市出現的新現象、新問題掌握得比較迅速，處置方案也比較及時。
上海近段時間新盤出現了主動“調客”情況，即銷售人員主動聯系客戶，在詢問客戶具體情況后，以參與搖號概率高低為由，建議客戶“調整”認籌樓盤的意向等。
盧文曦指出，上海加大供應量符合當前市場處于小陽春銷售季中需求量增加的要求，有效平抑了市場供需矛盾。其次，從入市的樓盤價格上看也基本穩定，可以起到平穩市場預期的作用。
《認購規則》表明了地方政府通過嚴格銷售管理，加大整治開發商設置障礙“篩選”客戶等違規行為，也是在樓市發生新變化的情況下，保護真實買家合法權益的一種做法。
杭州也針對一些樓市新情況出臺了政策。此前杭州人才購房政策的漏洞在于，高層次人才單身可購買兩套房。4月13日，杭州出臺樓市新政“堵漏”，明確高層次人才購買二套房政策，與普通購房者基本一致。
之前，成都、西安等地均對樓市加碼調控。據中原地產研究中心統計，截至2021年4月中旬，本年度地產調控政策次數已經超過160次。其中3月份，房地產調控政策次數高達48次，
2月份45次，均超過了1月份的42次。
調控漸趨“精細化”
調控呈現精細化趨勢，經營貸、學區房是最近樓市精細化調控的發力點。比如針對一些短期內用新房本以及新企業注冊套取經營貸的行為，最近的打壓十分有力。調控也不停留在上海、杭州、南京等熱點城市，這一波調控城市分布于一線城市、強二線城市都市圈范圍以外，包括合肥、徐州等地，房價上漲早已進入監管層調控射程范圍內。
以合肥學區房政策為例，為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，合肥4月新政在嚴格執行此前政策的基礎上，進一步收緊合肥市部分區域二手住房限購政策，即暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。其中，學區范圍以2020年教育主管部門學區劃分方案為準，后期學區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。根據房地產市場交易監測情況，對出現異常交易的區域適時調整二手住房限購范圍。
在對學區房的使用上，合肥還細化到“在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外”。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，2021年一季度房地產調控政策井噴，住建部整頓中介、經營貸及土地供應成為新特點。經營貸是這一輪樓市上漲的主要原因。
在2019年之前，購房是不太可能用經營貸的，因為無利可圖。經營貸一般1-3年歸本，利率遠遠高于按揭貸款。這種情況下，大部分人不會用經營貸買房。
但在2020年，因為特殊政策，經營貸周期越來越長，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。今年上海、杭州市場，都是從中高端物業開始突然火爆。因為一二手價格倒掛、巨大的利差存在，銀行經營貸無可避免流向房地產。
張大偉指出，經營貸流入樓市的核心原因與按揭貸款的利差以及銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高于按揭貸款的，但是經營貸的利率又低于按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。
業內人士也指出，調控精細化顯效需要時間，經營貸管理依然在落地過程中。
市場中各方在新政實施前，仍然有慣性。比如房企在各地集中供地正式實施前，還是會蜂擁土地市場。在最后的搏殺中，房企又將為高地價買單。
4月9日，徐州市住房和城鄉建設局、市發改委、市自然資源和規劃局等七部門聯合下發《進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，其中涉及土地出讓與競拍原則，實行土地供應“兩集中”：集中發布公告，全年發布住宅用地招拍掛公告不超過四次，每次供地不低于1000畝，時間間隔、地塊數量和區位要相對均衡;集中組織出讓活動，掛牌公示結束后，交易時間不超過1個工作日。
近兩年來，徐州土地市場頻現高溢價成交地塊。4月以來成交的9幅土地中，其中5幅地塊成交溢價率超過80%。融創、榮盛、碧桂園、銀城、美的、中奧等均有所斬獲。
本文來源：21世紀經濟報道
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