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突如其來的新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場造成明顯沖擊，不僅房價(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，而且房價(jià)漲幅回落明顯。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標(biāo)累計(jì)增幅均斷崖式下跌。
國家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月70個大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅穩(wěn)中有落，其中，二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅58個月來首次轉(zhuǎn)負(fù)，24城無成交。不過，值得注意的是，深圳二手房價(jià)環(huán)比漲幅為0.5%，位居全國第三。
與此同時(shí)，1-2月累計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受疫情影響，房地產(chǎn)多指標(biāo)斷崖式下跌在預(yù)料之中，近期各地陸續(xù)出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策，預(yù)計(jì)疫情過后，投資、銷售等指標(biāo)將會好轉(zhuǎn)。
值得注意的是，日前，濟(jì)南調(diào)整了先行區(qū)直管區(qū)內(nèi)限購政策；而此前在多地穩(wěn)地產(chǎn)政策中，駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購松綁、寶雞爭取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。對于未來的房地產(chǎn)政策，統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在回應(yīng)房地產(chǎn)銷售下降時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”的定位沒有改變，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。
二手房價(jià)指數(shù)58個月首次轉(zhuǎn)負(fù)
受疫情影響，2月全國多地售樓處、中介門店暫停開放，樓市成交被按下“暫停鍵”。
數(shù)據(jù)顯示，2月，房價(jià)上漲城市數(shù)量大幅減少，其中新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量為21個，比1月減少26個；二手房價(jià)格上漲城市數(shù)量為14個，比1月減少19個。
從新房價(jià)格看，初步測算，2月，4個一線城市環(huán)比持平，1月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。31個二線城市環(huán)比微漲0.1%，漲幅比1月回落0.1個百分點(diǎn)，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交，價(jià)格視為沒有變動（環(huán)比指數(shù)為100，下同）。35個三線城市環(huán)比微漲0.1%，漲幅比1月回落0.3個百分點(diǎn)，揚(yáng)州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。
從更能反映市場真實(shí)情況的二手房價(jià)格來看，初步測算，2月，4個一線城市環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月回落0.3個百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。31個二線城市環(huán)比持平，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。35個三線城市環(huán)比由1月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%，包頭、錦州和揚(yáng)州等12個城市無成交。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，從房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)看，2月份全國70個城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是該漲幅在連續(xù)58個月為正后首次轉(zhuǎn)負(fù)，充分說明市場在降溫。這也說明房東在不斷調(diào)整定價(jià)策略，以應(yīng)對新冠肺炎所帶來的沖擊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為也表示，2月份的房價(jià)數(shù)據(jù)是2014年來最差的一次，疫情影響下，樓市基本冰封，多個城市無成交，房價(jià)上漲城市數(shù)量是59個月來最少的月份，上漲城市占比僅25%，少數(shù)上漲的城市主要原因也是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的慣性，在樓市下行周期內(nèi)，大部分城市之前的新房限制簽約房源逐漸釋放，使得統(tǒng)計(jì)口徑為網(wǎng)簽價(jià)格的新房數(shù)據(jù)依然上行，而大部分城市的新房價(jià)格失真。
易居研究院研究員王若辰預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)市場的繼續(xù)降溫，未來幾個月70城二手房價(jià)漲幅仍將保持負(fù)值。
不過，對于二手房成交量，貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，近兩周重點(diǎn)18城鏈家二手成交量環(huán)比分別增加了89.7%、64%，增速較快。和去年同期3月的小陽春對比，重點(diǎn)18城市的鏈家二手成交量恢復(fù)至去年同期水平的30%以上，新增房源已經(jīng)恢復(fù)至去年同期水平的60%左右，新增客源（主要來自線上）已經(jīng)超過去年同期水平，前期堆積的需求較為強(qiáng)勁，隨著線下活動的恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來二手房成交量將會出現(xiàn)增長。
投資銷售等多指標(biāo)斷崖式下跌
房價(jià)數(shù)據(jù)顯示樓市降溫明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售等多指標(biāo)降幅更大。
從投資數(shù)據(jù)看，1―2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%；房屋新開工面積10370萬平方米，同比下降44.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價(jià)款440億元，同比下降36.2%。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受各地停工等影響，開發(fā)投資數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較罕見的負(fù)增長態(tài)勢。不過也要看到，近期對于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的做法中，房地產(chǎn)穩(wěn)定企業(yè)投資、降低企業(yè)成本的動作有很多，包括土地競拍保證金比例下調(diào)、土地出讓金允許緩繳、房企施工周期可以調(diào)整、房企預(yù)售資金監(jiān)管約束減少等，這客觀上使得后續(xù)開發(fā)投資有反彈和轉(zhuǎn)正的機(jī)會。
從銷售數(shù)據(jù)看，1―2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%。
“2月份大部分城市房地產(chǎn)處于停擺狀態(tài)，所以1-2月份的房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)斷崖式下調(diào)是正常現(xiàn)象。1-2月份所有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)跌幅巨大，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)一定程度上低估了市場的真實(shí)變化，2月單月成交量基本只有正常月份的10%，市場實(shí)際數(shù)據(jù)比現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)跌幅更大。但這屬于疫情下的停擺，市場更關(guān)注3-4月份疫情逐漸平穩(wěn)后的表現(xiàn)。”張大偉說。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1月數(shù)據(jù)不算特別差，主要是2月份部分城市零成交或低成交拖累效應(yīng)很明顯。“但是我們對房屋銷售數(shù)據(jù)并不悲觀，尤其是此前深圳個別豪宅項(xiàng)目，總價(jià)在2000萬以上的，也出現(xiàn)了銷售過程中‘戴口罩秒光’的現(xiàn)象，也繼續(xù)說明市場需求依然存在。后續(xù)交易是否啟動，關(guān)鍵看疫情防控工作的情況，尤其是人員可以流動的狀況。”他說。
2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。張大偉指出，這是時(shí)隔3年去庫存后再次出現(xiàn)庫存明顯上漲。
從房企到位資金看，1―2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。
統(tǒng)計(jì)局再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”
近期，為應(yīng)對疫情沖擊，全國多地出臺了穩(wěn)地產(chǎn)政策，不過，駐馬店首套房公積金首付降低、廣州公寓限購松綁、寶雞爭取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。
日前，濟(jì)南發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)濟(jì)南綠色建設(shè)國際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》，其中，在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)對購房政策進(jìn)行調(diào)整，明確在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購政策約束。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類規(guī)定從發(fā)展綠色建筑的角度鼓勵購房需求的釋放，雖然是針對綠色建筑的，但是提到了限購政策調(diào)整，考慮到近期關(guān)于購房政策放松的各種預(yù)期，預(yù)計(jì)此次濟(jì)南政策會很受外部關(guān)注。
“近期關(guān)于寶雞、駐馬店等城市的政策松綁又撤回，客觀上使得各地政策出臺會更加保守，尤其是在購房政策方面，所以此類政策后續(xù)在執(zhí)行中也會面臨一定的壓力，建議地方政府做好解釋工作。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在回應(yīng)房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)下降時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策非常明確，“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實(shí)施因城施策，強(qiáng)化和落實(shí)地方城市主體責(zé)任。這幾年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，這樣一種局面已經(jīng)基本形成，特別是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)的局面已經(jīng)初步形成。對于房地產(chǎn)的發(fā)展政策，他說，還是要按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策，這也是明確的。
本文來源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
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