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2018年全國商品房銷售額達到前所未有的規模——近15萬億元。
新高點的到來，往往牽引著行業走向發生微妙變化。對房企而言，強者愈強伴隨著制衡，破舊立新緊跟著焦慮，用中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮的話來說，“接下來會是一個相對平穩的狀態”。
可以說，“15萬億”后，每一家房企都面臨著一道關乎“再平衡”的考題。
在行業高度集中的背景下，當不得不收縮規模，房企該如何從容地放慢腳步？如何適應新的市場行情，如何回歸產品？存量時代的新商機到底在哪兒，怎么挖掘？
聚焦主業：房企“活下去”的根本
新的市場形勢在創造機遇的同時，也蘊涵著新壓力。
受限于空間、成本、資金、政策方面的約束，房地產行業舊模式面臨著必然的轉型。從多家房企對2019年的經營策略表述中就能看出，與之前全面出擊多元化不同，不少房企普遍改變了策略，表達了要收縮多元化業務、放緩速度、聚焦主業等意愿。
就在去年，萬科就喊出“活下去”的口號，碧桂園則提出“降速提質”。此外，為了保證充足的現金流，不少中小房企斷臂求存，或轉讓股權或出讓項目。
在目前的行業形勢下，聚焦主業仍將是重中之重。一方面，目前中國的城鎮化進程還在持續，未來一段時間內中國房地產行業仍將維持較大規模。另一方面，目前不同地區、不同城市之間的不平衡不充分發展問題較為凸顯，部分城市仍具備一定的發展潛力。
如萬科提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，從過去到現在到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。
全國房地產商會聯盟主席顧云昌日前表示，我國房地產市場已經進入了大魚吃小魚、小魚吃蝦米的階段，行業集中度提高，房企要想存活下來，就必須有特別的競爭力。比如說，你的戶型設計是不是好，你的服務周不周到，你的產品是否符合當地人的需求，你的成本控制力是不是夠強等。
“房企在目前多變的市場形勢下，轉向應該是全力做好主業地產開發，這是重點。”58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者。
張波認為，一方面，由于我國城鎮化進程仍在繼續，未來房地產行業規模仍將維持；另一方面，目前國內各區域、城市之間房地產發展仍然存在不均衡的問題，部分城市仍然具備發展潛力。多元化業務持續虧損或難以找到盈利模式，對企業經營產生了負面影響，因此企業選擇剝離或者停止經營這部分業務也就有據可循。
資金安全：房企要善用融資工具
如果說“收縮”是房企面對未來作出的預警反應，那么把握“現金為王”則是房企活在當下的必解難題。
《每日經濟新聞》記者觀察發現，在優化資金流動性方面，不少房企瞄準了三個方面：不買地，退出尚未確權的土地；控制已開工的工程進度；增強現金流管理。
對于房企而言，財務管理的核心是現金流管理，現金流管理的核心是經營現金流管理，經營現金流管理的核心是可動用的現金流管理。
值得注意的是，在已經公布半年報的房企中，萬科手握貨幣資金1438.7億元，中海持有銀行結余及現金1120.4億港元，旭輝合同銷售金額現金回款率超過了95%，這對于高度依賴于現金流的房地產企業而言無疑是多了一層保障。
與此同時，訂金、監管資金、預售款、個人按揭、應收款等都可以提升利用率。陽光控股執行董事、陽光城(6.190, -0.15, -2.37%)集團執行副總裁、易沃導師團成員吳建斌指出，這些既可以做資產證券化，又可以在內部管理上做一些安排，可以派專人去盯。比如一些監管資金，怎么樣盡可能把它從監管變成可動用的資金，預收款怎么把它作為資產證券化的產品做好。
而在目前各種渠道融資難度增加的背景下，不排除更多的房企通過轉讓項目實現資金回籠。如新城控股(25.610, 0.02, 0.08%)，截至今年7月26日，已經簽訂出售15個項目公司股權，回籠資金達68.61億元。
的確，不能忽略的一點是，房地產離開金融就是死路一條，因為房地產需要金融機構提供三方面支撐：一是小業主為了買房銀行要給按揭；第二是金融機構要給發展商融資；第三是房地產產品屬性具有可打包功能。
而在當下房企面對金融體系中的各個方面，都有更多的重視。除了上述加大資產證券化探索以外，在面向金融機構時，房企也有了更多的姿態。
市場上行周期，要多用債權融資；市場下行或橫盤震蕩時，要多用股權融資。最近幾年，內地房企紛紛登錄港股市場，其意就在于此。此外，引進戰略投資者，也是增加自身資金實力的不錯選擇。
近日，中國金茂引入平安成為其第二大股東。更早之前的2015年，平安買入9.9%的股份，成碧桂園第二大股東，之后又陸續入股三家房企，成為旭輝、華夏幸福(27.540, 0.05, 0.18%)和朗詩的第二大股東。其他險資如中國人壽(28.910, -0.13, -0.45%)、新華保險(51.610, 0.22, 0.43%)等也頻頻向房企示好。
對上市公司來說，引入戰略投資者（險資、地產基金等），不僅能在當下拿到錢，還能在未來更輕松拿到錢。
關于融資，吳建斌表示，面對當前全面趨緊的政策管控，房企應該將融資工具用到極致，靜觀其變的同時積極盤活資產。做房地產投資需要長期看大勢，短期看政策。而政策趨勢是房地產要回歸到居住屬性，但單單限制到居住屬性是不夠的，還有投資屬性，應該綜合考慮新格局下的房地產角色。
調控之下：如何把握合理發展節奏
除了把控現金流，在調控常態化的背景之下，房企如何從追求規模化向質量化轉變？
一位業內人士認為，房企應注意三個“合理性”：其一，負債水平合理性，高杠桿的發展方式在常態化調控中存在極大風險性，保持合理穩健財務結構是極為重要的應對措施之一；其二，周轉速度的合理性以及多元化的合理性。
該人士直言，其實并非房企不可多元化，而是在聚焦開發主業的同時，結合自身優秀實現多元化發展。如一線城市的城市更新存在較多機遇，房企可以從更新改造的初期就直接介入，包括對歷史文脈、空間形態、游憩設施、人居環境等多方面的綜合的改造與延續，這樣更有利于企業將自身優勢更好整合到更新發展之中。
而在投資布局上，更多看的應該是城市周期，因此要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究小趨勢。
旭輝董事長林中近日在易居沃頓的課堂上表示，未來20年，分為前10年和后10年。前10年，中國城市化率每年或會增長一個百分點，但后10年，城市化率增長速度會變得很慢。所以房企在未來的前10年，要盡可能做完該做的事情，否則后面就會逐步萎縮。
以旭輝為例，林中表示，下半年不會有太大買地的投入，不拿地都可以。“我們認為行業進入新的發展周期。從近期短期的市場展望來看，下半年政策以穩為主，穩定房價的預期，降杠桿控總量是全年的主旋律。”
吳建斌表示，房企探索轉型的領域應強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。房企轉型說易行難，面臨溢價空間減少、新金融支持轉型力度不足、穩定盈利模式仍未確立的風險。
張波指出，過去5年，行業處在上升期，高周轉讓不少房企實現了快速規模化，那么下一個5年再過度依賴高周轉可能會帶來更多負面效應。合理的周轉速度，并適時根據市場變化調整開發節奏和銷售速度，可實現更為穩健的發展。
本文來源：每日經濟新聞
記者： 吳若凡
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