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近年來，隨著一二線城市土地供應越發稀缺，由外擴張的城市發展策略已經逐漸降溫，舊城改造、城市更新大潮在最近幾年間風起云涌。
一般來說，老舊小區是指城市建成區范圍內建成使用20年以上，或環境質量差、配套設施不足等的居住生活聚集居地的舊居住區。舊房改造作為一項民生工程，上到中央，下到各個縣級，都不同程度推出舊房改造的政策.
在八大城市中，北京、上海、廣州、深圳作為一線城市代表，成都、杭州作為新一線城市的標桿，廈門、長沙作為15個試點地區中“網紅城市”，這八大城市的發展一直以來受到全國關注而舊改政策，如何在這些城市落地執行？備受關注。
根據貝殼數據顯示，上海、成都、北京的舊房存量均超過5000個小區，廣州舊改規模雖然也可觀，由于城中村數量龐大，所以老舊小區只有3534個。深圳和杭州均在2000個以下。其中，廈門和長沙數據缺失，但是作為住建部指定的舊改試點城市之一，這兩座城市同樣具有代表性。
全國舊房規模
據國家住建部相關數據顯示，目前，中國老舊小區面積大約在200多億平方米，若按國務院計劃的分批改造，則初期舊改面積約為40億平方米，涉及16萬個老舊小區，約1.2億人口，隨著時間的推移，數量也將持續增加。2020年兩會期間國家指出，今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，相比2019年的1.9萬個小區、352萬戶增加了一倍。
▲ 中國老舊小區總量預計
舊房改造政策沿革：2015年中央城市工作會議首次提出有序推進舊房改造政策，針對解決老舊小區建成時間長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多，為解決困擾上億居民的難題。2017年住建部明確指定15個老舊小區改造試點城市，2019年老舊小區改造問題首次出現在政府工作報告中，標志著“舊房改造”成為全國性的民生工程。
▲ 中央關于老舊小區改造政策盤點
舊房改造常規內容：根據住宅建設部副部長在政策簡報中明確的信息，老化住宅地區的改造分為以下3個部分。
（1）第一是“水電網”改造。
（2）其次是“電梯、停車庫、關愛老幼、節能改造設施”的改造。
（3）排名第三的是擴大、提升物業管理和公共服務。
▲ 各省市政府工作報告提及“舊改”個數
1. 北 京
作為歷史悠久的六朝古都，北京是最具有現代和歷史交融感的地域，一邊是三里屯、王府井、望京SOHO繁華無比的商圈，一邊是擁有數不勝數的歷史建筑，以及極具生活氣息的古老四合院以及獨特的胡同文化。北京古舊居民樓多，但是能列入舊改的區域卻有限，在舊房改造問題上，政策具有其柔性，基本遵循能改就不拆，忌諱“一刀切”政策，針對性攻克舊改問題。
（1）舊改規模
自從2017至2019年，北京已經累計確認243個老舊小區綜合整治項目名單，涉及295個老舊小區。截至2020年4月底，已確認項目整治類內容全面實施，實現改造類進場施工98個項目，完成44個。
（2）舊改政策
2020年5月20日，北京市住房城鄉建設委會同市規劃自然資源委、市發展改革委、市城市管理委、市市場監管局等5部門聯合印發了《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》，作為最新的舊改標準手冊，該標準取消了一票否決權的陳規，明確老舊小區管線網改造補貼政策，以業主自治為主，以建立物業管理長效機制為整治前提，開展綜合整治工作。
并且規定四類小區將會進入“舊改范圍”：
1)1990年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區。
2)1990年以后建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建筑節能標準50%的小區。
3)經鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區。
4)已完成抗震節能改造，但基礎設施、基本功能仍存在不足，或物業管理不完善的小區。
2. 上 海
上海的舊區改造史也是住房變遷、城市快速發展的縮影。當地舊改的主要還是改善和提升，已經從“拆改留”（以拆除重建為主，以改造和保留保護為輔），現在變過渡到如今的“留改拆”（以保留保護為主，拆除重建的重要性和比例下降），核心是找到舊改地塊居民的改善需求和保護城市風貌以及延續歷史文脈的平衡點。
（1）舊改規模
截至2019年底，上海中心城區剩余成片二級舊里以下房屋186萬余平方米、居民9.2萬余戶。2020年上海市政府工作報告中提出，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區成片二級舊里以下房屋改造。如果目標達成，上海累計將完成舊改281萬平方米、為14萬戶居民改善了居住條件。
（2）舊改政策
按照《上海市住房發展“十三五”規劃》要求，2016——2020年期間，上海預計實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造，將完成中心城區240萬平方米成片二級舊里以下房屋改造。對房屋結構較差、使用功能和設施不全、市政公用基礎設施薄弱以及危舊房集中的區域實施改造和建設。主要采取了以下四類改造方式：
1）針對解放后建造的大量廚衛合用的職工住宅的成套改造。
2）拆除重建改造，針對房屋本體條件差、無修繕價值、規劃條件不具備、難以通過加層擴建方式實施成套改造的老舊住房。
3）是對里弄房屋進行修繕改造，重點是完善衛生和廚房設施，通過改造達到成套獨用或每戶單獨使用，同時兼顧歷史風貌傳承和居住環境的提升。
4）探索保留建筑內部整體改造。在保護里弄建筑歷史風貌的同時，對房屋內部結構、布局調整，實現里弄房屋成套獨用、功能完善。
3. 廣 州
作為住建部批準的15個老舊小區改造試點城市，廣州的城市化幾乎是伴隨舊改而來的，作為全國最早做城市更新的城市之一，廣州的特殊性在于其龐大的城中村改造規模。據了解，全市11區的1104條城中村，超過20億平方米以上的建筑面積，而廣州市的面積是73.43億平方米。
在廣東省特有的“三舊改造”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造）模式基礎上，廣州舊改由全面改造（傳統“三舊”改造）和微改造組成。微改造則主要包括村級工業園單獨改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區微改造四種形式。
（1）舊改規模
自2009年，廣州開展“三舊”改造工作以來，截至2019年8月，全市已批復舊村46個，共22平方公里；舊廠323個，18平方公里。全市城市更新項目已累計完成固定資產投資約3038億元。老舊小區微改造方面，截至2019年8月底，全市共推進老舊小區微改造項目685個，其中已完工172個，預計到今年底可累計完成項目300個。
（2）舊改政策
2019年9月4日，廣東省政府官網發布《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，首次表明舊改無需100%業主簽約，只要取得2/3業主同意，可通過政府裁決盡快搬遷，這是廣東舊改新政內容之一。
同月，廣州市人民政府印發《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，再次動態調整“三舊”改造地塊標圖建庫。并且有以下幾個要點：
1）全面推進舊村莊全面改造：廣州市舊村改造的主要模式包括：征收儲備；自主改造；合作改造。
2）加大國有土地上舊廠房改造收益支持。明確自行改造、協議出讓的“三舊”用地按新規劃用途市場評估價的70％繳交地價以及適當提高政府收儲項目出讓分成和一次性補償的標準。
3）推進城市更新微改造。明確城市更新應多采用微改造方式，注重文化傳承、人居環境改善和產業轉型升級。
4. 深 圳
2019年，深圳市每平方公里GDP產出13億人民幣，這是全國領先的土地經濟坪效，打破土地瓶頸，對深圳來說極其迫切。作為三十多年歷史的城市，深圳一直是城市更新的主戰場，無論是模式還是政策上的特色，都是走在全國的前列。
但隨著每年大量人口涌入，深圳造成的住宅缺口依舊顯著，即使2020年政府新增住宅面積達到了490萬平，但仍然供不應求。依靠基于棚改、舊改工程的城市更新政策，成為下一個風口。在廣東省“三舊改”的大基調下，舊改作為棚改的繼任者，通過基礎設施補短板帶動投資，十分具有潛力。
（1）舊改規模
2004年10月，深圳市拉開舊改序幕，至2020年，全市更新潛力用地總規模308.8平方千米。2020年深圳新增實施改造省“三舊改造”考核任務9000畝，完成改造任務5000畝。
（2）舊改政策
2016年底，深圳市印發以綜合整治為主、拆除重建為輔的《深圳市城市更新“十三五”規劃》。明確了未來五年城市更新主要方向，更新計劃以城中村、舊工業區為主。爭取全市完成各類更新用地規模30平方千米，其中拆除重建類更新用地供應12.5平方千米，非拆除重建類（綜合整治、功能改變等）更新用地供應17.5平方千米。
5. 杭 州
作為新一線城市之一，杭州近年來飛速發展的經濟，不僅帶來大量人口遷入，房地產也因此水漲船高，快速發展的增量市場逐漸也進入存量時代，盤活舊房市場，成為城市規劃不得不走的一條路。
（1）舊改規模
2019年8月，杭州發布《杭州市老舊小區綜合改造提升工作實施方案》，方案指出從2019~2022年，杭州將全面實施改造老舊小區，至2022年底，全杭州計劃改造老舊小區約950個、1.2萬幢、43萬套、涉及改造面積3300萬平方米。
（2）舊改政策
實施方案明確，重點改造2000年（含）以前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今后5年規劃征遷改造范圍的住宅小區；2000年（不含）以后建成，但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區也可納入改造范圍。
6. 成 都
成都，擁有燦爛的蜀地文化以及三千多年的建城歷史，幾度問鼎中國幸福指數最高的城市之首。宜居的盆地平原風貌，讓成都城市化進程推進地更加順利。
隨著近幾年，成都作為時尚之都享譽全國甚至全球，大量“蓉漂”在成都“落地生根”，近五年來，成都也在大力擴充土地資源，比如將龍泉驛、雙流、簡陽等周邊縣均納入成都市區域。但是，成都實際管理人口達到2100萬，人口基數壓力下，5000多個老舊小區改造，也是該城市更新措施的重中之重。
（1）舊改規模
自2007年、2015年相繼啟動城中村、老舊院落改造以來，成都已累計完成城中村改造1451萬平方米，老舊院落改造3452個、涉及居民33萬余戶。2020~2022年，成都計劃改造老舊院落831個。2020年改造300個老舊院落、涉及居民3.4萬戶，預計投入3.5億元。
（2）舊改政策
2020年5月，成都發布《關于深化和完善城鎮居民小區治理的意見》，針對我市城鎮居民小區管理體制機制不健全、居民參與不充分、各類主體聯動不足等根源問題，以及業主委員會和物業公司運行不規范、小區環境不優、家門口服務品質不高等共性問題，提出了針對性的政策措施。
7. 廈 門
2019年，廈門房價排名第四，首次超過廣州，而另一方面，廈門的土地資源也相當緊張，總面積不到1700平方公里，僅為廣州的22%，這也是導致房價持續上漲的重要原因。而不在少數的城中村也是廈門的一大特色，加強舊改，盤活土地資源，成為未來廈門土地開發的重要舉措之一。
（1）舊改規模
據統計，廈門的老舊小區共有800個，從2015年開始，廈門從6個小區試點入手，逐步推廣全市，截至2019年底，已改造375個老舊小區。
（2）舊改政策
根據《廈門市老舊小區改造2020-2022年行動方案》，針對2000年底前建成的老舊小區及其周邊片區。優先針對失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共生活服務設施不健全、居民改造意愿強烈的小區及片區進行改造。已納入棚戶區改造計劃、拆遷改造計劃，以及居民自建住房為主的區域和城中村等，不列入老舊小區改造范圍。
8. 長 沙
作為全國15個老舊小區改造試點城市之一，GDP連續十年保持高增速的長沙，可謂是中國城市化建設的“勵志青年”。先天地理優勢并不突出的情況下，強有力的宏觀調控以及敏銳的差異化產業布局，成功躋身新一線城市。以長沙舊改作為標桿牽引，湖南省已經布局了14個市(州)的18個縣(市、區)作為省級城鎮老舊小區改造試點。
（1）舊改規模
長沙2019年完成老舊小區改造94個，2020年，計劃實施改造老舊小區123個，涉及房屋約700棟，居民約2.03萬戶，改造面積約172萬平方米。
（2）舊改政策
根據《長沙市主城區2020年擬實施的主要舊城改造計劃表草案》，長沙市區舊改不會涉及大規模的拆遷改造，也不涉及征地補償，主要是對2000年底前建成的城鎮老舊小區做修補、完善和提升，其中基礎類的如水電線路的改造，主要由政府出資完成，而完善類、提升類的改造如加裝電梯、改建停車場，則以居民自籌、銀行金融機構授信、市場企業運營等方式籌措資金，政府給予一定扶持。
本文來源：今日家具
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