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在“7·15”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的公開講話，再次引發(fā)各界對(duì)深圳樓市的熱議。
其實(shí)，深圳早已出臺(tái)被業(yè)內(nèi)稱為“二次房改”的樓市改革長效機(jī)制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過，囿于土地面積狹小，土地供需矛盾嚴(yán)重，深圳要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”并非易事。就目前情況而言，要增加住房供應(yīng)，利用好城中村或許是“最現(xiàn)實(shí)的答案”。
新加坡住房模式難以照搬
“深圳樓市向左還是向右？向左就是新加坡化，即住有所居，一個(gè)都不能少。少數(shù)有錢人買商品房，多數(shù)人能買到很體面的政策房；向右就是香港化，即少數(shù)有錢人買商品房，多數(shù)人或租或買密度大、不甚體面的保障房，住房領(lǐng)域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化，大家關(guān)注的是窮人或無房人群，看他們?cè)趺唇鉀Q居住問題。”
“新加坡模式”這個(gè)“榜樣”，到底是什么樣的？公開信息顯示，新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購買建屋發(fā)展局興建的組屋。目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場(chǎng)化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。早在2016年，新加坡便有高達(dá)82%的公民居住在組屋里，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約為8：2。
與此同時(shí)，新加坡政府也一直隨著商品房房價(jià)變化而加強(qiáng)樓市調(diào)控，比如進(jìn)一步提高額外買家印花稅以及收緊房屋貸款。此外，新加坡也設(shè)法縮短申請(qǐng)購買新組屋的等候時(shí)間。
為幫助那些不符合公共組屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)但是又無力承擔(dān)私人住房的“夾心層”群體，新加坡政府從1995年起開始推出一種介于組屋和私人住房之間的混合型物業(yè)，即“執(zhí)行共管公寓”，其具有公共住房特性，同時(shí)具備二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，新加坡組屋的供給模式，有嚴(yán)格退出機(jī)制也嚴(yán)懲弄虛作假，每個(gè)家庭一生只有兩次購買新組屋的機(jī)會(huì)。此外，政府主導(dǎo)組屋定價(jià)，嚴(yán)控房價(jià)收入比保持在3-5倍，價(jià)格被嚴(yán)格控制。
與新加坡的政策性住房與商品房比例約為8：2不同，深圳提出的長遠(yuǎn)目標(biāo)是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。
其實(shí)，為解決住房問題，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就曾發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，被媒體解讀為“二次房改”，提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房，其中市場(chǎng)商品住房占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。
▲ 深圳在建安居房項(xiàng)目
但申請(qǐng)到安居房并不容易。“我三年多前就遞交了資料申請(qǐng)安居房，現(xiàn)在排第12萬多名。”在南山一家科技公司工作的莫凡告訴記者，“買商品房特別是動(dòng)輒每平方米10萬元的南山商品房，對(duì)于我們這種普通工薪階層來說已經(jīng)遙不可及。”
這是一位普通深圳市民的感受，多位業(yè)內(nèi)人士也指出，深圳住房要實(shí)現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，或者說要達(dá)到6：4的比例，還有很長的路要走。
美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”是一件好事，但實(shí)施起來存在一定難度。
首先，深圳市人才安居集團(tuán)自成立以來獲取土地的途徑比較單一，主要通過“招拍掛”拿地，但深圳宅地供應(yīng)占比較小，導(dǎo)致開發(fā)商與安居集團(tuán)處于競爭關(guān)系，造成安居集團(tuán)最終拿地的價(jià)格都不便宜，難以像新加坡一樣獲取大量廉價(jià)土地。
其次，新加坡組屋僅分配給本國居民，新加坡入籍門檻頗高，人口總體相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)新加入者對(duì)組屋需求不高。深圳落戶門檻較低，近年來每年凈增數(shù)十萬人口，導(dǎo)致住房需求持續(xù)上升。在如此龐大的人口基數(shù)及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定價(jià)均是難題，且以目前的建設(shè)速度來看，個(gè)人申請(qǐng)公共住房的排期將是一場(chǎng)較長時(shí)間的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。
最后，深圳大量的小產(chǎn)權(quán)房是無法轉(zhuǎn)正的，只能通過舊改的方式，適量增加少量公共住房，能提供的幫助實(shí)在有限。深圳完全學(xué)習(xí)新加坡的模式是較為困難，更應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，獨(dú)創(chuàng)出一套符合深圳的公共住房模式。
一分部署 九分落實(shí)
雖然 “理想很豐滿現(xiàn)實(shí)很骨感”，但深圳仍在艱難地推進(jìn)保障房項(xiàng)目。
“一分部署、九分落實(shí)。從頂層設(shè)計(jì)到規(guī)劃，再到一年一年地建設(shè)，土地和資金要跟上、政府各部門對(duì)接也要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目標(biāo)不可謂不宏大，但規(guī)劃的落實(shí)效果并不理想，最突出的就是保障房項(xiàng)目落地和實(shí)際供應(yīng)量沒有完成。”李宇嘉認(rèn)為，“原因也是老生常談，比如新增供地不足、存量盤活不了、配套難落實(shí)。”
不過，一些利好的消息開始傳來。就在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年之際，深圳陸續(xù)迎來國家層面的政策“禮包”支持：自然資源部此前印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》（以下簡稱“意見”），市場(chǎng)人士認(rèn)為，該項(xiàng)意見旨在推進(jìn)廣東和深圳土地制度的變革，增加住宅土地供應(yīng)，將給予深圳更多實(shí)驗(yàn)探索的權(quán)利。
另據(jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%——40%的下限。不過，今年以來深圳已經(jīng)加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開發(fā)，推出了多宗居住用地用于建設(shè)人才房，公共住房典型范例長圳項(xiàng)目正在如火如荼開發(fā)建設(shè)。張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%，補(bǔ)齊住房用地供應(yīng)的短板。
那么，從長遠(yuǎn)來看，深圳房價(jià)怎么走？中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，未來將有大量的保障性住房入市，該類房產(chǎn)包括人才住房、安居商品房等，其價(jià)格肯定低于市場(chǎng)商品房價(jià)格。由此可以預(yù)判，未來深圳房產(chǎn)“均價(jià)”會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但這并不代表商品房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下跌。供給側(cè)和需求側(cè)都在擠壓深圳商品房市場(chǎng)，實(shí)際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的下跌，反而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的情況下，可能還會(huì)緩慢上漲。江少杰也認(rèn)為，公共住房與商品住房屬于兩個(gè)不同的體系，公共住房的增多并不會(huì)對(duì)商品住房價(jià)格產(chǎn)生直接影響，但能夠通過長期的供應(yīng)，在一定程度上平抑商品住宅緊張的供需矛盾，從而達(dá)到間接平穩(wěn)房價(jià)的作用。
先利用好城中村，確保體面的租住
如果說深圳要實(shí)現(xiàn)“6：4”的比例還需要很長的時(shí)間，就目前情況而言，要增加住房供應(yīng)，城中村或許是“最現(xiàn)實(shí)的答案”。
8月31日下午，一個(gè)普通的工作日下班時(shí)間，張?chǎng)魏秃芏嗥胀ǖ纳习嘧逡粯樱驹诖渲癖钡墓徽九_(tái)等車。“我以前租住在水貝村，后來水貝村城市更新拆除后，搬到附近老舊的田苑小區(qū)。”從事珠寶行業(yè)的張?chǎng)危谒惞ぷ鹘?年的時(shí)間，“深圳房價(jià)不斷上漲，房租也是水漲船高，田苑小區(qū)雖是老，但房租也讓人負(fù)擔(dān)不起，后來我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關(guān)內(nèi)租金太高了只好搬到原關(guān)外的城中村，越搬越遠(yuǎn)，那邊3000元還能租到一個(gè)大兩房。”
正如張?chǎng)嗡f，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔(dān)心，綜合整治后的城中村租金上漲，低成本的居住空間會(huì)越來越少。
▲ 深圳城中村
另一邊， 城市更新和棚改在深圳可謂“多點(diǎn)開花”。合一城市更新集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳城市更新計(jì)劃立項(xiàng)52項(xiàng)，同比上升79.3%，規(guī)模330.6公頃，同比上升146.7%。此外，深圳城市更新平均移交率已連續(xù)三年走高，今年上半年規(guī)劃公告項(xiàng)目的平均移交率為38.9%，同比提升2.1%。據(jù)悉，平均移交率為城市更新單元范圍用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積之后，與更新單元范圍用地面積的比例，即移交給政府的公共配套面積的占比。
可以說，城中村并非深圳獨(dú)有，但卻是深圳的一道獨(dú)特風(fēng)景。李宇嘉提醒稱，“深圳繼續(xù)城市更新，房價(jià)和租金會(huì)越來越高。房價(jià)短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開發(fā)空間、改造成本、財(cái)政實(shí)力，靠新增建設(shè)幾乎是不可能的，唯一現(xiàn)實(shí)的路徑就是用好這500多萬套的城中村住房，讓新市民、無房戶能享受體面的租住，然后再慢慢實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。”
本文來源：證券時(shí)報(bào)
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