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4月14日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議指出要加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。
會議確定，今年改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年翻一番，重點是2000年底前建成的住宅區。同時要求重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
根據住建部2019年披露的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。還可撬動2—3倍的社會投資。
據有關機構估算，每戶均改造投資大約在9.5萬元左右，若按本次國常會會議確定的今年3.9萬個改造小區涉及700萬戶的數額，今年舊改市場規模約6650億元。
有專家認為，自去年來，國家曾多次要求開展老舊小區改造，而這次明確提出了3.9萬個的任務數，說明這一領域將是今年政府投資發力的一大方向，并且有望在今年形成多方出力的資金籌集機制。
01
各地2020年舊改動態
在這次國常會召開之前，已經有部分省份公布了今年的年度舊改計劃。縱觀各地舊改新動態，可以預見，2020年將是城鎮舊改快速高效推進的一年。
| 1月
2020年1月7日，重慶市老舊小區改造和社區服務提升工作會召開，會議指出，2020年重慶市將力爭啟動實施1700個項目、3000萬平方米的改造任務，力度空前強大。
1月15日，在成都舉行的2020年全省住房城鄉建設工作會議上，四川省明確：今年四川將實施4193個小區老舊小區改造、惠及46萬戶。
1月19日，《2020年河南省重點民生實事工作方案》公布。工作方案提到，對省轄市、濟源示范區、縣（市、區）建成區范圍內，建成于2000年以前、失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈、具備改造條件的住宅小區進行改造，全年完成改造不少于50萬戶。
| 2月
2月21日，湖南省住房和城鄉建設工作電視電話會議召開。會議提出，全面推進老舊小區改造，確保列入2020年省委、省政府重點民生實事項目的1000個小區開工改造完成。
2月24日， 安徽省住建廳細化了2020年度全省城鎮老舊小區改造計劃。計劃中提到：2020年安徽省全省改造871個城鎮老舊小區，涉及近26萬戶居民。
▼ 2020年安徽省城鎮老舊小區改造計劃匯總表
2月27日，河北省七部門聯合印發《2020年提升規劃建設管理水平促進城市高質量發展的實施方案》，其中提到：2020年要加強老舊小區改造，年內改造老舊小區1369個，完善小區基礎設施和公共服務配套。穩步推進棚戶區改造，全省棚戶區改造新開工58488套，實現既有棚戶區清零。
| 3月
3月3日，寧夏回族自治區住房和城鄉建設廳消息。今年寧夏計劃改造老舊小區242個、1366棟、52285戶，建筑面積443.47萬平方米。
3月4日，山東省住房和城鄉建設廳發布了關于對省十三屆人大二次會議第20190290號建議的答復。答復中介紹說：截至2019年4月，全省累計開工改造老舊小區整治改造項目5148個，涉及群眾195.6萬戶。山東省住房和城鄉建設廳將繼續開展老舊小區整治改造，抓好2019年度881個老舊小區改造項目進度，到2020年底基本完成1995年前建成老舊小區的整治改造任務。
3月10日，浙江省住房和城鄉建設廳制定《2020年度全省城市建設管理工作要點》，其中提到，2020年浙江省要突出設施改造、環境優化、服務提升，強化黨建引領、基層自治、群眾參與，實施500個城鎮老舊小區改造。
3月11日，《海南省城鎮老舊小區改造指導意見（試行）》政策解讀新聞發布會召開。據悉，海南省2020年計劃完成153個老舊小區、893棟住宅樓、建筑面積247萬平方米，惠及20000戶以上居民的改造工作。
02
關于“舊改”，房企2020年如何布局？
在今年3月密集發布的上市房企2019年業績報告中，“舊改”無疑已成為企房企在布局未來發展戰略中提及最多的關鍵詞之一。
根據南方產業智庫的整理，萬科、時代中國、富力地產、保利置業、雅居樂、越秀地產、龍湖集團、世茂股份等龍頭房企2020年的發展藍圖上，“舊改”和城市更新均被列入重點布局的對象。
| 富力地產：持續發力“舊改”
說起“舊改”，不得不提素有“舊改之王”稱號的富力地產，根據富力地產2019年年報披露，公司全年實現營業額人民幣908.1億元，凈利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%；權益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%；銷售額中，物業銷售營業額796.9億元，物業投資、酒店運營及其他收入111.2億元，三者分別增長18%、20%、6%。
在今年3月份召開的2019年業績會上，富力地產董事長李思廉表示，“今年我們轉化土地儲備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲實現轉化”，并表示目前富力地產整個舊村改造土儲有2000萬平方米，夠未來幾年發展。
關于今年銷售目標，富力地產表示，2020年的權益協議銷售目標為1520億元。
| 佳兆業：加快“舊改”項目轉化
2019年，佳兆業加碼大灣區，加快舊改項目轉化，實現了營業收入、銷售規模的雙增長。
3月31日，佳兆業在線上2019年業績會上公布了其去年的業績報告，報告顯示，2019年佳兆業城市更新項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。
會上，佳兆業執行董事兼總裁麥帆表示，未來，集團將繼續發揮城市更新領跑優勢，推動項目的快速轉化。預計2020年，集團將有6個舊改項目計劃供地，貨值約460億元。集團為2020年定下了1000億元的銷售目標。盡管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集團會努力推進項目建設及銷售節奏，不會輕易改變目標。
| 時代中國：持續布局“城市更新”領域
據時代中國披露的2019年業績公告顯示，公司在城市更新業務上的提前布局，開始取得突破性進展，釋放出紅利，為未來長遠發展鋪路。
2019年，時代中國城市更新開始進入“豐收年”：成功轉化10個城市更新項目，其中8個轉化為新的土儲，占2019年新增土儲面積約46%。隨著舊改項目的逐步轉化，預計2020年舊改項目轉化體量將不少于2019年，為公司不斷補充優質土儲。
截至2019年底，時代中國城市更新項目總數快速增長，超過120個，潛在建筑面積約4300萬平方米。
時代中國董事會主席岑釗雄在2020年3月10日舉行的時代中國2019年全年業績線上發布會上表示，隨著舊改項目占比重逐步增大，將有望不斷提高公司的毛利率。
預計未來，城市更新業務將成為時代中國發展的新引擎。
| 綠景中國：關注大規模連片開發的“舊改”項目
3月30日，綠景中國在網上舉行了2019年年度業績發布會。綠景中國執行董事葉興安表示，未來綠景的拓展方向還是集中珠三角和長三角兩個經濟發達地區。其中，在珠三角會比較關注“較大規模的連片開發的城市更新項目”，在長三角則將積極尋找一些相對短平快的項目。
過去一年，得益于紅樹灣壹號項目實現結轉，綠景中國取得不錯的成績，營業收入同比大增52.85%至69.02億元，毛利錄得44.3億元，同比增長64.93%，而毛利率為64.2%。
當中，紅樹灣壹號項目貢獻了全年收入的75%，該項目的毛利率更超過70%，凈利潤率超過30%。據了解，紅樹灣壹號前身為沙嘴村舊改項目一期，樓盤于2018年10月入市。
據了解，2020年，被稱為“深圳舊改航母”的白石洲項目一期預計在下半年開工，2022年底或2023年能進行初步預售。
2019年10月，綠景中國宣布，通過認購股份方式獲得一家目標公司99.99%股份，該目標公司間接持有一家香港控股公司25%的股權，該香港控股公司及其下屬公司主營業務為房地產開發及其他投資活動，當中包括對深圳沙河五村城市更新項目（白石洲城市更新項目）的投資與開發。
......
2020年伊始，雖然遭遇了突如其來的疫情，但是從國家到地方政府頒布的文件，再到各品牌房企對“舊改”的戰略布局來看，疫情過后，“舊改”有望成為今年的投資風口。
資料來源：中國房地產報、南方日報、華夏日報、慧正資訊、大眾網等。
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